Aceasta sectiune se adreseaza in special micilor investitori care se confrunta pentru prima data cu procesul complex al construirii unui imobil. Veti gasi in aceasta sectiune informatiile esentiale, pe care trebuie sa le cunoasteti atunci cand doriti sa incepeti constructia unui imobil
1 .Care sunt pasii in constructia unei case?
2. Ce trebuie sa contina un proiect?
3. Care e cea mai buna metoda de executie a unei case?
4. Sfaturi in achizitionarea unui teren
5. Care sunt obligatiile dirigintelui de santier?
6. In lucru
7. In lucru
8. In lucru
9. In lucru
10. In lucru
.11 In lucru
.12 In lucru
13. In lucru
14. In lucru
15. In lucru
16. In lucru
17. In lucru
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
1.Care sunt pasii in constructia unei case?back to top
Primul pas il reprezinta obtinerea unui certificat de urbanism.
Certificatul de urbanism este actul prin care autoritatile informeaza solicitantul despre regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la adresa mentionata initial in cererea de eliberare. Tot prin el, se stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite, in functie de specificul amplasamentului, precum si lista de avize si acorduri legale, necesare in vederea autorizarii.
Termenul de emitere este de cel mult 30 de zile (teoretic) de la data inregistrarii cererii, iar termenul de valabilitate (se stabileste de catre emitent), intre 6 si 24 de luni de la data emiterii. Prelungirea valabilitatii certificatului se poate face la cerearea titularului, aceasta trebuind formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii si pentru o perioada de cel mult 12 luni. Aceasta prelungire se poate face o singura data.
Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii, ci se constituie ca un prim pas in vederea autorizarii.
Intocmirea dosarului cu documentatia necesara obtinerii autorizatiei de construire.
Acesta trebuie sa cuprinda:
a) cerere pentru emiterea autorizatiei de construire;
b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
c) certificatul de urbanism (in copie);
d) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire - faza D.T.A.C., intocmit in baza prevederilor legale, inclusiv referatele de verificare (si, dupa caz, raportul de expertiza tehnica) - semnate si stampilate, in original (doua exemplare);
e) fisele tehnice, pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului (doua exemplare);
f) avizele si acordurile obtinute de solicitant, altele decat cele din competenta de obtinere a emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);
g) declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;
h) dovada de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie);
i) dovezile de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate odata cu certificatul de urbanism (in copie).
Mai trebuie stiut ca perioada de valabilitate a AC este de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile de executie. In aceast caz valabilitatea autorizatiei se extinde automat pe toata durata de executie a lucrarilor. Perioada de valabilite, in cazul neinceperii lucrarilor, se poate prelungi o singura data si pentru o perioada de maxim 12 luni.
Odata obtinuta autorizatia de construire, puteti incepe executia lucrarilor, dar numai in baza unui proiect realizat corespunzator, de catre persoane calificate.
2.Ce trebuie sa contina un proiect? back to top
Ca date generale, proiectul, in toate fazele lui, trebuie sa cuprinda 3 parti destincte, realizate de echipe de specialitate: de arhitectura, de rezistenta si de instalatii, acestea din urma avand, la randul lor, 3 specialitati distincte: termice, electrice si sanitare.
Este bine de stiut faptul ca, pentru intocmirea proiectului de rezistenta este absolut necesara si obligatorie realizarea, in prealabil, a unui studiu geotehnic (impus la nivel legislativ, prin Legea nr. 50 din 29.07.1991, actualizata la data de 16.10.2006.), in care sunt dati anumiti parametri specifici ai pamantului peste care va fi amplasata viitoarea constructie.
Cunoasterea exacta a acestor parametri de catre proiectantul de rezistenta este deosebit de importanta si mai ales avantajoasa pentru viitorul beneficiar, pentru ca ea ajuta la o dimensionare corecta si eficienta, din punct de vedere al consumului de materiale, a viitoarei constructii. In lipsa acestui studiu, proiectantul este nevoit sa ia in calculul structural ipoteze acoperitoare, standard, ceea ce poate rezulta intr-o structura chiar si cu cateva mii de euro (sau chiar zeci de mii, in cazul unui imobil mai mare) mai scumpa decat in cazul in care ar fi existat studiu geotehnic. Mai mult decat atat, in unele cazuri, in care calitatea pamantului se dovedeste a fi mai slaba decat parametrii standard luati in calcul, in lipsa acestui studiu, imobilul poate sa sufere degradari semnificative intr-un timp foarte scurt de la finalizare si intr-un ritm foarte accelerat. In acest caz se pot impune masuri de consolidare a fundatiilor sau chiar a intregii structuri, masuri deosebit de dificil de realizat si mai ales deosebit de costisitoare.
Cum spuneam, proiectul are mai multe faze, si anume: D.T.A.C. (documentatie tehnica pentru autorizarea constructiei), P.T. (proiet tehnic) si D.D.E. (detalii de executie).
Faza D.T.A.C.
Aceasta etapa a proiectului va este necesara la intocmirea dosarului pentru obtinerea autorizatiei de construire si trebuie sa contina: plan de fundatie, plan de detalii de fundatie si memoriu tehnic.
ATENŢIE: Executia imobilului nu se va realiza dupa planurile intocmite pentru etapa D.T.A.C.! Ele reprezinta doar un minim, cerut de legislatia in vigoare (legea 50/1991), pentru obtinerea autorizatiilor.
Faza P.T. (Proiect Tehnic).
Proiectul tehnic cuprinde descrierea solutiilor tehnice care vor fi adoptate in realizarea proiectului. De exemplu, pentru specialitatea rezistenta, faza P.T. va cuprinde informatii referitoare la gabaritele structurii, la cantitatile estimative de materiale necesare, fara a fi detaliate modurile de armare. De obicei, proiectul realizat in aceasta faza este folosit pentru obtinerea ofertelor de preturi de la constructori.
Faza D.E. (Detalii de Executie).
Aceasta cuprinde toate detaliile necesare in executarea corecta a viitorului imobil, precum si cantitatile exacte de materiale necesare.
Toate plansele predate catre beneficiar, la fiecare din fazele de proiectare, trebuie sa fie semnate si stampilate de catre arhitecti si ingineri, iar plansele de rezistenta si de instalatii trebuiesc semnate si stampilate suplimentar si de catre un verificator atestat MLPTL.
3.Care e cea mai buna metoda de executie a unei case? back to top
Exista 3 modalitati de executie a unei case:
-executie integral in regie proprie;
-executie integral cu o firma de constructii;
-executie in sistem mixt: manopera cu o firma de constructii, iar materialele cumparate de catre beneficiar, direct de la distribuitorii de materiale.
Fiecare dintre aceste variante are avantajele si dezavantajele ei.
Executia in regie proprie a unei case are ca principal avantaj obtinerea unui cost de executie mai scazut. Aceasta metoda este recomandata celor care dispun de timp, pentru implicarea in procesul de executie si supraveghere si dispun de un buget foarte limitat.
Marele dezavantaj il reprezinta faptul ca e necesara o suficienta experienta in executia constructiilor. De foarte multe ori, tocmai din cauza acestei lipse de experienta, a numeroaselor greseli de executie, a necunoasterii citirii si respectarii planurilor de rezistenta, se poate ajunge la costuri foarte ridicate.
Aceasta varianta de executie nu este recomandata decat daca ati mai facut acest lucru. Daca nu, e mai bine sa apelati la persoane calificate, adica la echipe care sa aiba in mod obligatoriu in componenta lor si un inginer.
Atentie: de multe ori beneficiarii opteaza, in mod oficial, pentru ��constructia in regie proprie��, pentru ca ulterior, neoficial, sa apeleze la echipe de ��meseriasi��. Unele dintre aceste echipe au experienta si cunostintele necesare executarii unor lucrari de calitate. Insa, din experienta noastra, astfel de cazuri sunt foarte rare, aceasta optiune dovedindu-se extrem de neavantajoasa pentru beneficiari, deoarece:
- acesti ��meseriasi�� sunt, de obicei, un grup neorganizat de oameni, fara calificare si care, de multe ori, nici nu stiu sa citesca planurile de rezistenta si arhitectura. Tocmai din acesta cauza, veti putea constata ca rezultatul final nu corespunde intocmai cu ceea ce asteptati Dvs., sau ca in scurt timp de la terminarea executiei incep sa apara fisuri in pereti, sau, mai grav, ca va este pusa in pericol sanatatea si integritatea corporala in cazul unui seism.
- din cauza numeroaselor greseli de executie, proiectantul nu va va semna procesele verbale necesare la venirea Inspectiei de Stat in Constructii, riscand, de asemeni, si amenzi din partea acestei autoritati, pentru nerespectarea proiectului.
- in incercarea de a remedia aceste greseli, costurile de executie vor creste considerabil.
- aceste echipe nu isi asuma nici un fel de responsabilitate pentru calitatea lucrarilor. Astfel ca, daca dupa un timp apar avarii ale imobilului, evident din cauza executiei defectuoase, nu ii puteti trage la raspundere.
- invocand o experienta vasta in domeniu, vor incerca permanent sa aduca modificari la proiectul de rezistenta, astfel incat executia sa fie cat mai facila pentru ei, in detrimentul sigurantei Dvs. Cel mai grav este ca aceste modificari pot avea repercusiuni foarte grave in eventualitatea unui seism de mare intensitate, ducand la avarii foarte extinse sau totale ale imobilului, sau chiar la decesul celor surprinsi in interiorul imobilului.
Executia integrala cu o firma de constructii prezinta, in general, avantajul garantiei lucrului bine facut. Spunem ��in general�� deoarece acest lucru depinde foarte mult de alegerea corecta a executantului.
In lipsa unei legislatii corecte, practic orice persoana, cu sau fara studii de specialitate in domeniul constructiilor, isi poate infiinta o firma care sa desfasoare aceasta activitate. De aceea, este bine sa faceti alegerea constructorului pe baza de recomandari, preferabil din partea unui inginer. Asigurati-va ca echipa respectiva are in componenta sa cel putin un inginer, deoarece in acest fel scapati de o multitudine de probleme si intreg procesul se va defasura mult mai rapid, ceea ce va insemna, in final, bani economisiti.
O firma de constructii nu inseamna, in mod obligatoriu, preturi mai mari de executie. Executantii au, de obicei, furnizori de materiale, care le ofera discount-uri, obtinand de aici o buna parte din profit. De asemenea, eficienta unei firme este crescuta, ceea ce inseamna rapididate in procesul de executie, fara a se face, insa, rabat de la calitate si cu cheltuieli inutile aproape inexistente (datorita experientei, se evita o serie de probleme legate de executie).
Executia in sistem mixt: in cazul in care nu doriti ca preturile materialelor sa treaca prin firma de executie, puteti opta pentru achizitionarea directa a materialelor de la firmele de profil si contractarea unei firme de constructii doar pentru partea de executie. In acest fel se imbina avantajele celor 2 sisteme descrise mai sus.
O recomandare ferma pentru una sau alta din modalitatile de mai sus, nu putem face. In functie de avantajele si dezavantajele fiecareia, beneficiarul trebuie sa decida care dintre acestea i se potriveste cel mai bine si sa faca alegerea corecta.
4.Sfaturi in achizitionarea unui teren back to top
Inainte de cumpararea terenului, este bine sa cereti vanzatorului sa obtina Certificatul de Urbanism in vederea vanzarii, pantru a sti eventuala asezare a casei si daca acel teren este construibil. In caz contrar, puteti avea surpriza neplacuta, ca dupa cumpararea terenului, sa aflati ca nu este construibil, din diverse motive.
La fel, este bine sa verificati, cu ajutorul unui inginer topometrist, daca dimensiunea si forma terenului in realitate, corespund cu ceea ce este trecut in acte.
Trebuie stiut faptul ca Autorizatia de Construire nu o puteti obtine pentru un teren mai mic de 150 de mp. Astfel de terenuri sunt declarate neconstruibile. Daca latimea la strada este mai mica de 10-12m, trebuie elaborat PUD (Proiect Urbanistic de Detaliu); PUD se mai cere si in cazul in care nu se pot respecta, din diferite motive, reglementarile existente in PUG (Proiect Urbanistic General) pentru zona respectiva.
5. Care sunt obligatiile dirigintelui de santier? back to top
Dirigintii de santier au urmatoarele obligatii:
- verificarea existentei autorizatiei de construire, precum si a indeplinirii conditiilor legale privind incadrarea in termenele de valabilitate;
- verificarea concordantei intre prevederile autorizatiei si ale proiectului;
- preluarea amplasamentului si a reperelor de nivelment si predarea acestora excutantului, libere de orice sarcina;
- participarea, impreuna cu executantul si proiectantul, la trasarea generala a constructiei si la stabilirea bornelor de reper;
- predarea catre executant a terenului rezervat pentru organizarea de santier;
- studierea proiectului tehnic, a caietului de sarcini, a tehnologiilor si procedurilor prevazute pentru realizarea constructiilor;
- verificarea existentei tuturor pieselor scrise si desenate, corelarea acestora, respectarea reglementarilor cu privire la verificarea proiectelor de catre verificatori de proiecte atestati si existenta vizei expertului tehnic, acolo unde este cazul;
- verificarea existentei programului de control al calitatii si precizarea fazelor determinante, vizat de catre Inspectoratul de Stat in Constructii;
- verficarea existentei tuturor avizelor si acordurilor necesare si modul in care acestea sunt impuse prin proiect;
- verificarea existentei si respectarea planului calitatii si a procedurilor tehnice pentru lucrarea respectiva;
- verificarea respectarii legislatiei cu privire la produsele pentru constructii: existenta documentelor de atestare a calitatii, verificarea corespondentei calitatii acestora cu prevederile cuprinse in documentele de calitate, proiecte, contracte;
- interzicerea utilizarii de proiecte pentru constructii fara agremente, declaratii sau certificate de conformitate;
- urmarirea realizarii constructiei in conformitate cu prevederile proiectelor, caietelor de sarcini, ale reglementarilor tehnice si ale contractelor;
- verificarea respectarii tehnologiilor de executie, aplicarea corecta a acestora;
- interzicerea realizarii de lucrari de executie de catre persoane neautorizate conform reglementarilor tehnice in vigoare;
-participarea la verificarile de faze determinante;
-efectuarea verificarilor prevazute in reglementarile tehnice si semnarea documentelor intocmite ca urmare a verifcarilor;
-interzicerea utilizarii de tehnologii noi nereglementate tehnic;
-asistarea la prelevarea probelor, de la locul de punere in lucrare;
-urmarirea realizarii lucrarilor din punct de vedere tehnic si punerea la plata doar a acelor lucrari care sunt corespunzatoare calitativ si cantitativ;
-trasmiterea catre proiectant (prin intermediul investitorului) a sesizarilor proprii sau ale participantilor la realizarea constructiei, privind neconformitatile constatate pe parcursul executiei;
-dispunerea opririi executiei, a demolarii, a refacerii lucrarilor executate necorespunzator de catre executant, in conformitate cu solutiile date de catre proiectant si vizate de catre verificatorul de proiecte atestat;
-verificarea respectarii prevederilor legale cu privire la legea 10/1995 in cazul realizarii de modificari ale documentatiei sau adaptarii de noi solutii care schimba conditiile initiale;
-urmarirea respectarii de catre executant a dispozitiilor sau prevederilor date de catre proiectant, sau organele abilitate;
-preluarea documentelor de la proiectant si executant si completarea cartii tehnice a constructiei in conformitate cu prevederile in vigoare;
-urmarirea dezafectarii lucrarilor de organizare de santier si predarea amplasamentului proprietarului acestuia;
-asigurarea secretariatului receptiei si realizarea actelor acesteia;
-urmarirea solutionarii problemelor inscrise in procesele verbale ale receptiei de la finalul lucrarilor;
-predarea catre investitor ale actelor de receptie si a cartii tehnice a constructiei dupa realizarea receptiei finale.
Elementele mentionate mai sus nu sunt limitative.back to top
© 2005 - 2010 Effiax.ro - Toate drepturile sunt rezervate